旅游地产在香港上市主要通过以下步骤实现，结合了市场案例和行业常规：

一、上市前的准备

公司重组与资质调整

部分案例中，企业需通过重组优化资产结构，例如中国文旅集团将名称变更为“大湾区文旅康居股份有限公司”以符合港交所要求。重组后需确保业务符合香港监管规定，尤其是旅游地产的资质审核。

财务与法律规范

需完成三年财务审计，确保财务报表符合港交所的透明性要求。同时，需解决历史遗留问题，如税务合规、合同纠纷等。

二、上市流程

提交上市申请

向港交所递交招股说明书，需包含公司业务模式、财务数据、风险因素等关键信息。例如中国文旅集团曾多次递交招股书但未通过聆讯。

港交所审核与聆讯

通过初步审核后，进入聆讯阶段。港交所会评估公司业务前景、管理层资质等，可能要求补充材料或修改方案。

定价与发行

完成聆讯后，确定发行价并开展路演。成功上市后，企业可通过IPO募集资金用于业务扩展或债务偿还。

三、关键注意事项

行业特性与监管要求

港交所对旅游地产有特定监管要求，需确保项目具有稳定的现金流和持续经营能力。例如华侨城集团早期通过IPO时，依托其旅游文化产业链（如主题公园）获得市场认可。

历史案例参考

- 成功案例：

中国文旅集团通过变更名称和重组资产后，最终成功在香港上市，成为旅游地产领域标杆。

- 失败教训：部分企业因财务数据不达标或监管政策变化失败，需谨慎规划上市节奏。

四、风险提示

政策风险：香港监管政策对地产行业有持续调整可能，需关注政策变化对业务的影响。

市场波动：旅游地产受宏观经济、旅游业复苏等外部因素影响较大，需提升抗风险能力。

综上，旅游地产香港上市需经历重组优化、规范运营、严格审核等多环节，建议企业结合自身情况制定详细上市策略，并聘请专业机构提供支持。