旅游地产投资的热点和风口主要集中在以下几个方面：

观光游与休闲度假游

随着国内游和出境游的增加，观光游和休闲度假游成为旅游消费的最大增长点。特别是休闲游、度假游和异地避寒旅游成为主要趋势。

旅游综合体建设

在高速公路、高铁和汽车普及的背景下，旅游综合体建设，包括旅游地产、旅游产业园和旅游小镇，成为投资热点。这些项目通常包括郊区型第一居所、度假型第二居所、疗养型季节度假房产和养生养老房产。

乡村旅游市场

城市居民对厌倦了千篇一律的生活，乡村旅游市场迅速崛起。项目一经推出，往往受到市场热捧，人流量纪录不断被刷新。

在线旅游与旅游地产

在线旅游和旅游地产被视为长期热点，社会资本对在线旅游的投资将成为热点，而旅游地产也将逐渐回归正途，真正满足旅游者的需求，而不仅仅是住宅地产的变种。

文旅地产

文旅地产是文化、旅游和房地产相结合的综合地产形态，其核心是提供一种文化体验，让人们感受到休闲度假的生活方式。文旅地产主要集中在自然资源较好的区域，如海南、环渤海、长三角等，不同区域有其各自的特色标签特征。

旅游边缘产业

随着旅游消费的不断增长和人们旅游观念的成熟，旅游边缘产业——旅游房地产应运而生。这种产业对旅游业发展起到积极的作用，并且已经开始走向房地产发展市场的前沿地带。

互联网+旅游休闲地产

一些互联网+平台将闲置的旅游休闲地产进行整合，消费者购买酒店或旅游休闲地产的使用权，形成一晚或几晚的权益，这种模式正在成为一种新的投资趋势。

综上所述，当前旅游地产投资的风口主要集中在观光游与休闲度假游、旅游综合体建设、乡村旅游市场、在线旅游与旅游地产、文旅地产以及旅游边缘产业等方面。投资者可以根据自身情况和市场趋势，选择合适的投资方向。