县城旅游投资具有以下特点和潜力：

旅游成本较低

县城旅游相较于热门旅游城市，在吃饭、住宿、交通等成本上具有明显优势。例如，“五一”假期期间，县域市场酒店均价仅为一二线热门城市的一半。

旅游体验多元化

县域旅游能够提供更加多样化和个性化的旅游体验，包括休闲度假、乡村旅游、文化旅游等，满足游客不同的需求。

市场规模逐年扩大

县域旅游市场规模不断扩大，旅游收入持续增长，已成为县域经济发展的重要支柱。

投资回报周期长但稳定

旅游地产等项目的投资收益期通常超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。旅游地产2到3年可收回投资，且盈利可达150%到400%。

政策支持

国家层面出台了一系列政策，支持具有资源优势的县城发展成为文化旅游等专业功能县城，推动文旅资源保护性、创新性开发。

需要专业性和资金储备

旅游投资需要具备专业的投资技术和丰富的旅游项目经验，同时需要较大的资金储备或完备的再融资渠道。

面临一些挑战

县域旅游存在软硬件方面的短板，如交通、客流等条件限制，以及旅游产品同质化、基础设施和服务水平有待提高等问题。

旅游与地产互补

旅游地产的发展可以补充旅游投资的长期性，同时旅游的人气效应又能提升旅游地产的价值，形成可持续升值效应。

建议：

深入挖掘资源禀赋：县城应充分发掘和利用自身的自然资源、历史文化、民俗风情等优势，打造具有地方特色的旅游产品。

提升基础设施和服务水平：改善交通、住宿、餐饮等基础设施，提升旅游服务水平，以满足游客日益增长的需求。

加强区域合作：通过联合营销、资源共享等方式，提升县域旅游的整体竞争力。

注重创新发展：运用现代科技手段，如智慧旅游、互联网+等，推动旅游产业转型升级，避免产品同质化现象。

专业团队和资金储备：旅游投资需要专业的操作团队和充足的资金储备，以确保项目的顺利实施和长期回报。

总体来看，县城旅游投资具有较大的潜力和回报，但也需要克服一些软硬件方面的挑战，通过专业规划和创新手段，可以实现可持续的发展。